Obrót nieruchomościami ma szczególne znaczenie w gospodarce, dlatego podlega restrykcyjnym regulacjom. Co zrobić gdy zapomnimy o podpisaniu umowy u notariusza?

Forma przeniesienia własności nieruchomości jest uregulowana przez art. 158 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Oznacza to obowiązek dochowania odpowiedniej formy pod rygorem nieważności umowy. Jakie jednak mogą być konsekwencje zawarcia umowy, na przykład, w formie pisemnej, bez udziału notariusza?

Instytucja zasiedzenia

W przypadku, w którym doszłoby do zawarcia takiej umowy, dawny posiadacz nieruchomości mógłby domagać się od nowego posiadacza zwrotu swojej własności. Czy jednak istniałaby szansa na to by niedoszły właściciel, mimo niepoprawnej formy zawarcia umowy, zyskał prawo własności?

Instytucją, która z pewnością mogłaby w tym miejscu być rozpatrywana, jest zasiedzenie. Jest to sposób nabycia prawa (na przykład własności) w wyniku upływu czasu. Prawu europejskiemu zasiedzenie znane jest już od czasów rzymskich, w prawie polskim występuje od XIII wieku.

Artykuł 172 § 1 Kodeksu cywilnego zakłada, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku posiadania nieruchomości w złej wierze nabycie własności nabywa po trzydziestu latach (172 § 2 k.c.). 172 § 3 k.c., niezmiernie istotny z punktu widzenia rolników, zakłada, że nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 prawo pierwokupu udziału we współwłasności nieruchomości rolnej § 3, przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Czym jednak jest dobra i zła wiara? Sąd Najwyższy uznaje, że dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. W przypadku braku spełnienia tych przesłanek mówimy o złej wierze.

Przypomnijmy również, jak wygląda nabycie nieruchomości rolnej, przez osobę niebędącą rolnikiem.

Błędna forma umowy – zła wiara

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91 „osoba, która  weszła  w  posiadanie  nieruchomości  na  podstawie  umowy  mającej  na  celu przeniesienie  własności,   zawartej   bez   zachowania   formy   aktu   notarialnego,   nie   jest   samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”. Uchwała ta została podjęta przy jednoczesnym nadaniu jej przez Sąd Najwyższy mocy zasady prawnej.

Skład orzekający zauważył, że przy niniejszym problemie należy rozważyć czy prawidłowym jest opisany wyżej sposób rozumienia dobrej wiary, określany mianem tradycyjnego, czy też uznać należy rację zwolenników poglądu „zliberalizowanego”, zgodnie z którym dobra wiara zachodzi również wtedy gdy posiadacz jest przeświadczony, że nie narusza cudzego prawa oraz jego działanie nie ma na celu obejścia prawa. Pogląd zliberalizowany skutkowałby uznaniem, że w rozważanej przez nas sytuacji termin zasiedzenia wynosiłby 20, a nie 30 lat.

Sąd Najwyższy wskazał jednak na fakt, że zgodnie z Konstytucją Polska jest demokratycznym państwem prawnym i w takim państwie prawo musi być przestrzegane, a przy tłumaczeniu przepisów przez organy państwa zasada ta musi być przestrzegana. Skutkować to musi jednoznacznym opowiedzeniem się SN za poglądem tradycyjnym.

Oznacza to więc, że w przypadku zawarcia umowy w formie innej niż aktu notarialnego termin zasiedzenia wynosić będzie 30 lat. W przypadku nieruchomości rolnych należy pamiętać również o przywołanych już regulacjach z 172 § 3 k.c.

Czytaj też: Sąd unieważnił przeniesienie własności gospodarstwa wartego 8 mln zł. Rolnik odzyska swój majątek

fot.Pxhere